Co przyniesie 2022 rok, dla osób, które chcą kupić mieszkanie i zaciągnąć kredyt hipoteczny? Co dzieje się ze zdolnością kredytową? Jak rosną raty kredytów hipotecznych?

Nim powiemy o tym co może się wydarzyć na rynku kredytów hipotecznych tzw. mieszkaniowych w 2022 roku i jak to może wpłynąć na rynek mieszkaniowy, zobaczmy co wydarzyło się w 2021 roku.

Kredyt hipoteczny w 2021 roku

Od początku roku 2021 Rada Polityki Pieniężnej, ale też znaczna część analityków, twierdziła, że stopy procentowe nie będą podnoszone przynajmniej do końca kadencji tego gremium, czyli do wiosny 2022 roku.

Niskie stopy i niski WIBOR sprawiły, że kredyty mieszkaniowe faktycznie były bardzo nisko oprocentowane. Można powiedzieć, że kredyty hipoteczne były wręcz historycznie tanie.

Ale w październiku 2021 RPP rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych. I w ten sposób podwyższono je z 0,1% jeszcze na początku października, to 1,75% w drugiej połowie grudnia 2021 roku.

Wcześniej, bo w lipcu 2021 roku, zaczęła obowiązywać rekomendacja S – wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Co ona oznacza?

Otóż mimo, że umowę na kredyt hipoteczny wciąż można podpisać na 30 lat, to zdolność kredytowa jest liczona jak w przypadku kredytu zaciąganego na 25 lat. A krótszy czas kredytowania to oczywiście wyższe raty – przynajmniej w kalkulacjach banków, które oceniają zdolność kredytową osoby planującej kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny.

KUP KSIĄŻKĘ  “Nieruchomości. Jak sprzedać lub kupić mieszkanie i uzyskać kredyt hipoteczny?”>>>

Jak stopy procentowe i rekomendacja S wpływają na kredytobiorców?

Wraz ze wzrostem stóp procentowych, a w styczniu 2022 roku wzrosły one do poziomu 2,25% – co przebiło już poziom sprzed pandemii, kiedy wynosiły 1,7%, rosną raty kredytów. Oczywiście część odsetkowa, bo kapitał się nie zmienia.

Wysokość rat kredytów najbardziej wzrasta tym osobom, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup mieszkania lub domu w 2021 roku. Dlaczego? Wówczas co prawda mieliśmy stosunkowo niski WIBOR, a od jego wysokości zależy zmienna część oprocentowania kredytów mieszkaniowych (oczywiście dotyczy to kredytów ze zmiennym oprocentowaniem – a tych w Polsce jest prawie 99%), ale za to stosunkowo wysokie marże narzucone przez banki – a te są stałe przez cały okres kredytowania. Kredytobiorcy, którzy spłacają kredyt zaledwie od kilku miesięcy, mają też do spłaty stosunkowo dużo kapitału, a to od jego wysokości liczone są odsetki. Do tego dochodzą historycznie wysokie ceny mieszkań odnotowane w 2021 roku. W zależności od miasta, ceny mieszkań rosły w tempie ok. 10-20% rok do roku. Na przykład w Łodzi ceny mieszkań wzrosły nawet o blisko 20 proc. Dotyczy to przede wszystkim cen ofertowych. Transakcyjne ceny w Łodzi rosły nieco wolniej. I wcale ceny w Łodzi nie wzrosły najbardziej. Np. wzrost cen mieszkań w Szczecinie w 2021 roku znacznie przekroczył 20%.

Wraz ze wzrostem stóp procentowych i po wprowadzeniu wspominanej rekomendacji S spadła też zdolność kredytowa osób, które dopiero teraz chciałyby kupić mieszkanie.

Jeśli liczyłeś swoją zdolność kredytową np. w czerwcu 2021 roku, była za mała, aby zaciągnąć kredyt na zakup wymarzonego mieszkania, to jeśli na początku 2022 roku Twoje zarobki w istotny nie wzrosły, możesz mieć poważny problem, aby dostać kredyt hipoteczny.

Przyjmując, że szacowałeś swoją zdolność kredytową w połowie 2021 roku na 400-500 tys. zł, to jeśli wysokość twoich dochodów nie uległa zmianie, na początku 2022 roku bank prawdopodobnie zaproponuje ci kredyt hipoteczny o 50-100 tys. zł niższy.

PRZECZYTAJ: Ceny mieszkań w Łodzi w 2021 roku. Cena kawalerek?

Co zrobić jeśli chcesz dziś kupić mieszkanie lub dom przy wsparciu kredytu hipotecznego?

Jeśli swoją zdolność kredytową wyliczałeś w połowie 2021 roku, nim podejmiesz decyzję o kupnie mieszkania lub podpisaniu jakiekolwiek umowy przedwstępnej, najpierw udaj się do doradcy kredytowego. Może się okazać, że niestety masz zbyt niską zdolność kredytową, mimo, że zarabiasz tyle samo co pół roku temu, albo nawet minimalnie więcej.

Co przyniesie 2022 rok na rynku kredytów hipotecznych?

Aktualna stopa referencyjna wynosi 2,25% (początek stycznia 2022 roku). Prezes NBP uważa, że jest jeszcze przestrzeń do podnoszenia stóp procentowych bez szkody dla gospodarki przynajmniej do 3 proc. i do takiego poziomu będzie namawiał Radę Polityki Pieniężnej. Zaznacza również, że zapewne gospodarka byłaby w stanie wytrzymać nawet wzrost stóp procentowych do poziomu 4 proc.

Zaciskanie polityki pieniężnej, prowadzi do ograniczeń w dostępie do pieniędzy. Im wyższe stopy, tym mniej osób będzie miało zdolność kredytową, pozwalającą na  zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego w satysfakcjonującej (potrzebnej) wysokości.

Wraz ze wzrostem stóp procentowych w istotny sposób będą też rosły raty kredytów hipotecznych. Niektórzy kredytobiorcy miesięcznie już płacą o kilkaset złotych więcej niż kilka miesięcy temu. Każda kolejna podwyżka stóp procentowych spowoduje wzrost raty (w zależności od wysokości kredytu pozostałego do spłaty) od kilkudziesięciu do nawet ponad 100 zł.

Zapewne będzie część takich osób, które w 2021 roku kupiły mieszkanie wykorzystując maksymalną zdolność kredytową. Jeśli ich wynagrodzenie nie wzrosło w istotny sposób, może się okazać że nie będzie ich stać do spłaty kredytu. Jeśli do takiej sytuacji dojdzie, dotknie to zapewne niezbyt dużej części kredytobiorców. Mimo wszystko osoby, które będą miały problemy ze spłatą kredytu, mogą zdecydować się na sprzedaż mieszkania, albo zamienieniu go na mniejsze.

Kredyt ze zmienną czy stałą stopą procentową?

Każdy kredytobiorca, który zaciągnął kredyt hipoteczny w pierwszej połowie 2021 roku ze zmienną stopą procentową, pluje dziś sobie w brodę. I faktycznie. Wówczas nawet kredyt ze stała stopą, choć droższy od tego ze zmienną, był stosunkowo tani – w porównaniu do dzisiejszych realiów.

Kredyt ze stałą stopą procentową, tylko na okres do 5 lub 7 lat, ma to do siebie, że jest droższy od kredytu mieszkaniowego ze zmienną stopą procentową obarczoną wzrostem stóp procentowych i wysokości rat kredytów.

Na początku 2022 roku oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem jest naprawdę drogie, ale za pół roku, jeśli stopy pójdą jeszcze bardziej do góry, może się okazać, że wciąż będzie opłacalny. Gdyby jednak cykl podwyżek stół procentowych miał się niebawem zakończyć – tańsze będzie oprocentowanie zmienne.

Wielu doradców kredytowych bije na alarm i zachęca do tego, aby osoby, które posiadają kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem, natychmiast zamieniały go na stałe oprocentowanie. Pamiętaj jednak, że taka zmiana to de facto nowy kredyt na nowych warunkach. Może się wiec okazać, że dziś nie masz już takiej zdolności jak wówczas gdy kredyt hipoteczny zaciągałeś. Dla doradców kredytowych taka zmiana jest opłacalna, bo z racji tego, że jest to nowy kredyt, oni dostaną od banku prowizję taką samą jak za nowy kredyt hipoteczny.

Jak problemy z pozyskaniem kredytu hipotecznego wpłynął na ceny mieszkań? Czy ceny mieszkań spadną?

Analitycy Banku PKO SA, w najbardziej prawdopodobnym scenariuszu, przewidują, że ceny mieszkań nie będą rosły już w takim tempie jak w 2021 roku. Ale też nie przewidują spadku cen mieszkań. Ich zdaniem w największych miastach, ceny mieszkań będą rosły o kilka procent rocznie.

Oczywiście jeśli stopy procentowe jeszcze bardziej pójdą w górę niektórzy kredytobiorcy, którzy kupili mieszkanie na własne cele, albo inwestycyjnie mogą chcieć się pozbyć drogiego kredytu – czyli de facto mieszkania.

Jednocześnie obniżenie zdolności kredytowej, przy wyśrubowanych cenach mieszkań może spowodować istotny spadek popytu na mieszkania. Do tego wysoka inflacja powoduje wzrost kosztów życia i trudności w odłożeniu pieniędzy np. na wymagany przez banki wkład własny (w wysokości 10-20 proc. ceny kupowanego mieszkania).

Mimo wszystko wzrost PKB Polski jest wciąż bardzo wysoki. Znacząco wzrosła płaca minimalna, co pociągnie wzrost płac w całej gospodarce. Nie widać wzrostu bezrobocia. Bardzo wysoka inflacja to również: wysokie ceny materiałów budowlanych, energii, paliwa, cen działek – a to wszystko ma wpływ na koszty budowy nowych mieszkań i trudno uwierzyć, że deweloperzy przy rosnących kosztach, nagle zaczną w istotny sposób, obniżać ceny nowych mieszkań.

Jaka będzie przyszłość? Zobaczymy. Trudno jednak przewidywać zarówno duże wzrosty cen mieszkań w 2022 roku jak i duże spadki cen. Prawdopodobnie przed nami – przynajmniej w 2022 roku – względna stabilizacja. Znacznie ciekawszy i dużo bardziej dynamiczny, może okazać się rok 2023, ale to już temat na kolejny artykuł. Jeśli doczytałeś do końca – zobacz książkę.

Decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego podejmij jednak sam. Nie jest to porada inwestycyjna.

Content marketing dla deweloperów, banków, instytucji finansowych i doradców kredytowych. Przygotujemy dla Ciebie kampanię marketingową. Zapraszamy do kontaktu: biuro@kochamrawe.pl